[על אבישי עובדיה, כאן קורסים בכיף]

ספרו של אבישי עובדיה, כאן קורסים בכיף(הוצאת כנרת, זמורה, דביר, חבל מודיעין 2026), כולל שלוש כותרות משנה מאירות עיניים: איך נגזל מאיתנו חלום הדירה; מי מרוויח מבועת הנדל"ן; ואיך נצא מהמשבר. השקר בנוגע לשוק החופשי גם בהקשר הנדל"ני נחשף כאן בספר שלפנינו ללא משוא פנים. שוק הנדל"ן נשלט על-ידי כמה גורמים אינטרסנטיים אבל הוא למעשה בועה, משמע מכניזם שהולך ומתנתק מהמציאות ועלול בכל רגע להתפוצץ ולקרוס כמגדל קלפים. בשפה פשוטה ובהירה מסביר לקוראיו אבישי עובדיה עובדות שבדרך כלל נסתרות מעיני הציבור. והרי ישנן כל כך הרבה עובדות שנסתרות מעיני הציבור היום בכל תחומי החיים: "אנשי המקצוע לא עיוורים. הם רואים את הסכנה, הם פשוט בוחרים להסיט מבט. הם רואים את הגרפים שמתנתקים מהמציאות, את הזוגות הצעירים שקורסים, ואת התשואות שנמחקות. הם יודעים, ברמה המתמטית הקרה, שהמספרים לא מסתדרים. הבעיה היא שאף אחד לא רוצה לצעוק שהמלך הוא עירום. לבעלי הכסף והכוח אין אינטרס לזעזע את המערכת, כי הם ניזונים ממנה: הבנקים, הגופים המוסדיים, משרד האוצר, רשות מקרקעי ישראל, היזמים, הקבלנים, השמאים, והמשקיעים – לכולם יש סיבות טובות מאוד להשאיר את המצב כמו שהוא. הם משחקים משחק מסוכן של "כיסאות מוזיקליים": הם יודעים שהמוזיקה עומדת להיפסק, אבל כל אחד מהם בטוח שלו יישאר כיסא, ומי שיישאר עומד וחסר כול יהיה שאר הציבור. הרוב הדומם, החלש והשבור." התלכיד הזה מונע בכוח ובאופן מלאכותי ממחירי הדירות לרדת. מערך האינטרסים הכוחני הזה מכתיב תפיסה מעוותת לפיה נדל"ן הוא נכס להשקעה ולא מוצר צריכה.

הטיעונים של המחבר ברורים ומשכנעים מאוד. מחירם של מוצרי צריכה נקבע על-פי שוק הצרכנים והוא עשוי לעלות או לרדת בהתאם למצב השוק. מחירי הדירות רק עולים ואינם משקפים את מצב השוק. הם מנופחים ללא פרופורציה. אבישי עובדיה מציע שיטה פשוטה לחשב את ערכן הריאלי של הדירות: להשתמש במחירון הדירות להשכרה, שאכן כן משקף מצב עניינים ריאלי ונקבע, פחות או יותר, על-פי גובה המשכורות, ולהכפיל את דמי השכירות החודשיים שניתן לקבל על הדירה ב-200, שהם "חודשי השכירות לתקופה של בערך 16.5 שנים. זה משקף את אותה תשואה ברוטו של 6%, שהיא תשואה בריאה והוגנת לנכס נדל"ן שיש בו סיכונים, בלאי, וכאב ראש." על פי שיטת החישוב הזאת דירה שדמי השכירות החודשיים שניתן לקבל בעדה הם 6,500 ש"ח, ערכה הממשי יתגלה בהכפלת הסכום הזה ב-200, כלומר 1,300,000 ש"ח. אבל מחירה של דירה כזאת בשוק הנדל"ן הישראלי יהיה 2,600,000, כלומר כפול מהמחיר הריאלי.

הספר שלפנינו הוא מסמך חשוב שמתריע בפני אסון כלכלי, הוא כולל ניתוח מדוקדק של המשבר החמור שלפיתחו אנחנו דוהרים בעיניים עצומות. לא אסון תרבותי שלא מעניין אף אחד כי לכאורה אין לו השפעה מיידית על חיינו (למרות שלמעשה הוא אבי כל האסונות), אסון כלכלי. אם מחירי הדירות מנופחים הקבלנים נותרים עם מלאי עצום על המדף וזקוקים לחבל האשראי של הבנקים והריבית הטופחת מובילה את הבנקים לרכוש מניות של החברות הקבלניות ולהיכנס כשותפים כדי להציל את הפרוייקטים שבהם הם עצמם מושקעים עד הצוואר, וכאן המערכת כולה נכנסת לסחרור מסוכן שמוביל להתמוטטות כללית. חשובה מאוד בעיני ההבחנה שמדובר בראש וראשונה בכשל מנהיגותי, באי-לקיחת אחריות מצד הפוליטיקאים: "ככה לא נראה "כשל שוק"; ככה נראה כשל מנהיגותי מפואר. מנהיגות שהעדיפה להשתמש בשוק הדיור כמכונת הנשמה לתקציב, ושכחה שבתוך המכונה הזאת נטחנים אנשים אמיתיים, אזרחים שעובדים ומשלמים מיסים, שפשוט נגמר להם האוויר. המדינה ראתה את הבנקים משתוללים עם האשראי, ראתה את הקבלנים מתמנפים לדעת, ראתה את הזוגות הצעירים חותמים על חוזי עבדות – ולא רק שלא עצרה את זה, היא מחאה כפיים וביקשה אחוזים מהרווח. היינו מצפים, בנאיביות אופיינית, שהמדינה תתערב. שהריבון יסתכל על הכאוס הזה ויגיד: "רגע, זה מסוכן, האזרחים שלי טובעים". המדינה יכלה לעצור את זה. אבל היא עשתה בדיוק את ההפך." המסקנה המתבקשת היא שאסור להיות נאיביים, המדינה מנסה לחסל את אזרחיה בכל הדרכים העומדות לרשותה: הדיור, הבריאות, איכות הסביבה וכו' וכו'. האינטרסיים הפרטיים חיסלו לחלוטין את האינטרס הציבורי, הכללי, המשותף. השחיתות ניצחה את הדמוקרטיות המערביות. מספיק להסתכל בשמים ולהבחין במטוסים שמפזרים אחריהם שובלים לבנים של חומרים רעילים. כולנו רואים מטוסים כאלה מדי יום. מי אחראי עליהם? מי שמציע לנו חיסונים כנגד וירוסים שמשוחררים ממעבדות בכוונת מכוון? "כדי להבין באמת איך הגענו למצב האבסורדי שבו דירת שיכון מתפוררת בפתח תקווה עולה כמו אחוזה באיטליה, צריך לצלול הרבה יותר עמוק, ולחשוף את האמת המרה שרוב הכלכלנים מפחדים להגיד לכם בפרצוף: אלה לא הדירות שלכם שהתייקרו, זה הכסף שלכם שהפך לזבל. הוא שווה הרבה פחות ובקצב יורד." וכך הדפסת כסף בכמות מפלצתית משנת 2005 גרמה למחירי הדירות לעלייה של פי שלושה. אלה הסטרואידים שמחזיקים את הגוף הקורס של שוק הנדל"ן הישראלי ואת הכלכלה הישראלית כולה.  

הקריאה בספר של אבישי עובדיה מטלטלת כי היא מאמתת את החשדות הכבדים ביותר שיש לנו לגבי מצבו האמיתי של שוק הנדל"ן הישראלי. כמה ישראלים יכולים לרכוש דירה ב-5-4 מיליון שקלים? הדברים נוגעים כמובן לכולנו גם בפן האישי. המדינה מקריבה דורות שלמים כדי לכסות על הגירעון: "ניתוח נתוני ההכנסות של המדינה חושף תמונה של התמכרות קשה. התקציב הישראלי הפך למכור להכנסות מנדל"ן. המדינה גובה מיליארדים בכל חודש ממיסוי מקרקעין ישיר (מס רכישה ומס שבח) וממיסים עקיפים (מע"מ על דירות חדשות). תחשבו על זה רגע: כל דירה חדשה שנמכרת מזרימה לקופת המדינה מאות אלפי שקלים רק במע"מ. תוסיפו לזה את מס הרכישה ואת הרווחים העצומים של רמ"י ממכירת הקרקע (שעוברים ישר לאוצר), ותבינו שהמדינה היא המרוויחה הגדולה ביותר מבועת הנדל"ן."

המחבר מגלה בקיאות מרשימה מאוד בכל הפרטים הרלוונטיים למשבר הנדל"ן, כולל בכל הניסיונות השונים והכושלים של ממשלות שונות בשני העשורים האחרונים להתמודד איתו, ניסיונות מאולתרים, כפי שהוא מכנה אותם, "פלסטרים על שבר פתוח", שבכולם הקפידו שלא לפגוע באינטרסים של החזקים: המדינה, הבנקים, הקבלנים ובעלי הקרקעות. התוצאה היא כישלון מהדהד. אחת המסקנות החשובות מניתוח נתונים על עלויות בנייה תוך השוואה עם מדינות אירופיות ועם ארה"ב, ניתוח שחושף שבישראל דירות יקרות בעשרות אחוזים יותר מכל מקום אחר במערב (19% יותר מגרמניה, 23% יותר מצרפת, 39% יותר מהולנד, 43% יותר מאנגליה למשל), היא ש"המדינה הפכה את הדירה ממוצר צריכה – בטון ובלוקים שנועדו למגורים – למוצר פיננסי שמטרתו העיקרית היא להעשיר את קופת האוצר ולממן את המגזר הציבורי, ואנחנו האזרחים נשארנו עם החשבון."

הפרק האחרון בספר מוקדש לפתרונות למשבר הדיור, חלקם הוצע כבר בפרקים הקודמים שניתחו את הסיבות למשבר, אבל כאן הם מובאים בצורה מפורטת לצד פתרונות חדשים, מקוריים, יצירתיים, ופתרונות שאומצו ממקומות אחרים והצליחו. משבר הדיור הוא מורכב ונוגע בהיבטים רבים של הכלכלה והחברה, אבל, כפי שמדגיש המחבר, הוא לא גזרת גורל או אסון טבע, הוא מעשה ידי אדם ולכן בני-אדם יכולים וחייבים לפתור אותו. הספר הזה הוא צעד חשוב בכיוון הנכון.